ローンが残っていても売却できる?

マンションや戸建て住宅などの家を売りたい時に、まだローンが残っている場合もありますよね。


自宅の購入では住宅ローンを35年返済で組むことが多いですから、かなり昔に購入していたり、積極的に繰り上げ返済をしていたりする場合を除くと、むしろローンが残っているのが普通です。





売却できることが多いが、できないこともある?


この、「ローンが残っていても売却できる?」の回答は、「売却できることが多い」です。


「できる」ではなく「できることが多い」なのは、買主に物件を引渡す時には、自分がローンを借りた時に金融機関が物件に付けた抵当権というものを消さなければならない、という条件があるからです。


抵当権を消す(具体的には、抵当権の抹消の登記を行う)ためには、残っているローンを全部返済する必要があります。


通常、この返済は事前に行う必要はなく、買主からもらう物件代金から支払うことができます。


例えば、以下のようなケースを考えてみます。


20年前に35年返済のローンで3,500万円を借りて家を購入

毎年、元金を100万円ずつ返済(元金均等返済)してきた



この場合、残っているローン(「残債」と言います)は、下の計算で1,500万円になります。


( 3,500万円 − 100万円 × 20年 = 1,500万円 )


もし家が2,000万円で売れるなら、その2,000万円から1,500万円を返済に充てれば残債がなくなり、抵当権を消すことができます。したがって、売却が可能です。貯金などの自己資金が1,500万円ある必要はありません。


もし1,000万円でしか売れないなら、代金全額を返済に充てても500万円足りません。


貯金などで残った500万円を返済できれば、抵当権を消せるので売却が可能ですが、「500万円も無いよ!」ということだと、抵当権を消すことができず、売却もできません。


実際には、仲介手数料や抵当権抹消の手続き費用、引越し代などもかかりますから、全部含めてきちんと返済できるか?という資金繰りを予めしっかり確認しておくことが重要です。


抵当権とは何か?


ちなみに、なぜ売却時に抵当権を消さなければいけないかというと、抵当権は人ではなく不動産に結びついているためです。


ざっくり説明すると、抵当権は「貸しているローンの返済が滞った時に、競売で売却して、その代金から返済してもらえる権利」です。


例えば、あなたが、抵当権付きのマンションを買ったとします。


あなたは、売主にマンションの代金を払って、マンションの引渡しを受けました。


その後、売主は、ローンを完済せずに、途中で返済をやめてしまいました。


金融機関は、ローンが返済されないので、回収のためにマンションについている抵当権を実行します。


すると、そのマンションはあなたの持ち物にもかかわらず、競売にかけられて売られてしまいます。


その結果、あなたはマンションから出ていくことになります。


そんな無茶なっ!と思いますよね。


そうです。なので、売買契約では、抵当権を消して買主に引き渡すことを売主の義務にするのが一般的です。


契約後に、もし計算違いや確認ミスで抵当権が消せないとなると、契約違反になってしまい、最悪の場合には、売買契約が解除された上で、買主に多額の違約金(売買代金の10〜20%くらいが普通)を支払わなければならないことになります。


時々、このあたりの確認が不十分な仲介会社や担当者もいますから、ご自身でも気を付けておくと良いでしょう。


なお、金銭的に行き詰まってしまって、どうしてもローンが返済できない、という場合には、ローンが残ったままで抵当権を消して売却する任意売却という方法を取ることもあります。

最新記事

すべて表示

物件を賃借人に売却する場合の契約条件・特約

賃貸中の物件を賃借人に売却する売買では、契約条件が通常の売買とは異なる項目があります。 ◆賃貸借契約の消滅 買主が賃借人の場合、購入に伴い賃貸借契約が自動的に消滅します。 そこで、期間や金銭のやり取りで齟齬が出ないように、以下のような特約を設けるのが一般的です。 <売買契約書 特約例> 売主・買主は、本物件について売主・買主間で締結している○○年○月○日付建物賃貸借契約が第○条の所有権移転と同時に

相続物件の売却の流れ

相続不動産の売買は、通常、下記の流れで行います。 1. 不動産の相続人の確定 (遺産分割協議書の作成等) ↓ 2. 売買契約の締結 (契約書への署名押印等) ↓ 3. 物件の引渡し準備 (測量や残っている荷物の撤去等) ↓ 4. 物件の引渡し及び残代金の受領 2番の「売買契約の締結」から4番の「物件の引渡し及び残代金の受領」までの期間は、物件の種類やケースにより異なりますが、1~2か月程度の期間を

© 2017 Fudousan Data Bank K.K.

お問い合わせ |  contact@fdb.co.jp