媒介契約の選び方

媒介契約には専属専任・専任・一般の3種類があり、それぞれ条件が違います。


では、不動産を売却するにあたっては、どの媒介契約を利用するのがよいのでしょうか?



実は、必ずこの媒介契約が良い、というものはなく、売却する物件や金額、販売期間によって、最も適した媒介契約は異なります。


まずは、1社だけに依頼する専属専任媒介・専任媒介と複数社に依頼できる一般媒介とで、どちらが適しているのかを考えます。



売却を任せるのは1社と複数の会社のどちらが良いか?


不動産の売却業務は、成功報酬の仕事であるという点で、他の一般的な業務と大きく異なっています。


依頼を受けた不動産会社は、いくらしっかり仕事をしても、自分の見つけた買主で契約をしてもらえないと、1円ももらうことはできません。依頼を受けた会社が一生懸命に頑張るかどうかは、最終的に報酬になりそうかどうか?という点が、大きな要素になっています。


売りやすい物件の場合


例えば駅近や築浅など、分かりやすくて買い手候補が多くいそうな物件を売却する場合には、1社に売却を依頼するよりも、複数の会社に売却を依頼した方が、より早く・より高額で売却できる傾向があります。


複数の会社に依頼することで販売活動の間口を広げられますし、不動産会社間での販売競争を促すこともできるからです。


人気物件であれば、比較的少ない労力で買主が見つかる可能性が高いため、不動産会社は、ほかの会社にも依頼をされていても、ある程度頑張って販売活動を行います。


このような場合には、複数の会社に売却を依頼できる一般媒介を選ぶのが良いでしょう。


売りにくい物件の場合


逆に、非常に広い/狭い・駅からかなり遠い・大がかりなリフォームが必要など、条件が難しい物件の場合には、特定の不動産会社1社に任せる方が良い結果に繋がる傾向があります。


このような物件は買い手の候補が少ないため、販売活動が長期にわたることも多く、不動産会社は、手間のかかる業務や費用を要する広告などを先行して行う必要があります。


しかし、複数社に売却依頼が出され、最終的に報酬がもらえない可能性がある場合には、先行的な活動をしっかりできません。


専属専任媒介または専任媒介で自社だけに任されるのであれば、最終的に報酬がもらえない可能性が下がりますから、先行的な活動もしっかり行うことができます。



専属専任媒介契約と専任媒介契約のどちらが良いか?


1社に依頼する場合、専属専任媒介と専任媒介では、どちらが良いのでしょうか?


実は、この2つの媒介では、どちらの媒介契約でも不動産会社の頑張りは全く同じです。


販売状況の報告の頻度と不動産指定流通機構への登録日数が少し違いますが、売主・仲介会社の双方にとって意味のある差ではありませんし、まして不動産の売れ方に差がつくような違いではありません。


一点、意味があるのは、自己発見取引が可能かどうか、です。


不動産会社の仲介なしの取引には様々なリスクがありますので、売主が自分で買主を見つけた場合も、依頼していた不動産会社に仲介を頼むことになるのが一般的です。


その際に、専任媒介契約であれば理屈の上では不動産会社抜きで売買契約を行うこともできますから、手数料を割り引いてもらう交渉ができます。一般的に、通常の半額くらいになることが多いようです。


専属専任媒介契約の場合には、最初から不動産会社が仲介に入ると決められていますので、媒介契約での取り決め通りの仲介手数料を払うことになります。


ですので、買主を自己発見できそうな場合には、専任媒介を選ぶのが良いでしょう。


もし、不動産会社が専属専任媒介に強くこだわる場合には、その会社は担当者の営業ノルマが非常に厳しい会社で、その他のトラブルが生じる可能性もありますので、別の会社に依頼する方が良いでしょう。

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