リフォームして売却する方法

 

マンションでも戸建てでも、家は使っていれば内装や設備が傷んできますし、風雨にさらされている外壁や屋根なども徐々に劣化してきます。

長く住んでいれば、子供が壁に落書きをした跡があったり、大小様々な汚れもあるでしょう。

そうすると、「見た目が良くないから売れないかも」、「すごく買い叩かれるのでは?」と心配になりますよね。

しかし、リフォームにはお金も手間も時間もかかりますし、なんだか大変そうです。

家を売る時には、リフォームをした方が良いのでしょうか?

それとも、リフォームはしない方が良いのでしょうか?

リフォームして売却した方が良い理由

 

​結論から言うと、ある程度の傷みがある物件では、リフォームすることで、リフォーム費用以上に高く売れることが多いでしょう。

実際には、物件や家族構成、住み方等で異なりますが、概ね以下のようなイメージです。

  1. 築後10年以内:リフォーム不要

  2. 築後10~30年:リフォーム要

  3. 築後30年超:不動産会社への売却・土地としての売却を検討

リノベーション物件が売れている

 

ここ数年、不動産業界では、マンションを買い取り、リノベーションと呼ばれる大掛かりなリフォームをして、一般のお客様に再販売するビジネスが非常に活況です。

マンションの売却価格から、仕入れ時のマンションの購入費、リフォーム代、購入・再販売時の仲介手数料、登記費用などを差し引いてもしっかり利益がでています。

プロの事業ですから、リフォーム費用は一般の代金よりもかなり抑えられていますが、それでも、リフォームをすることで、リフォーム前よりもずっと高く売れているという現実があります。

つまり、売却する前にリフォームを行うことで得になる可能性がある、ということが言えます。

リフォームをしていない物件は過小評価されやすい

 

明らかに割安の価格設定の場合を除き、汚れや傷みの多い家を一般の方に買ってもらうのは、なかなか難しいことです。

不動産や建築のプロではない普通の買主様は、物件の良し悪しの大部分を見た目の印象で判断しています。したがって、印象が悪い物件は、そもそ購入する物件の候補になりません。

また、自分でリフォームをしたいと考えている人を除くと、リフォームの方法や費用についても普通は詳しくありません。

そのため、それほど大掛かりでないリフォームで是正できる傷みや不具合でも、「よく分からないけれどリフォーム代も結構かかるかもしれないし、この物件は止めておこう。」と考えてしまいます。

このように、リフォームがされていない物件はどうしても過小評価されてしまう傾向があります。

買い手がリフォームをしたくない理由

 

また、リフォームが必要ということは、買い手にとっては、単にリフォームの手間がかかる、ということ以上のデメリットがあります。

まず、リフォーム工事の、購入物件に住めなければ、その期間の住まいの家賃が必要になります。

また、通常の住宅ローンにはリフォーム費は含まれていません。物件の購入後に金額が分かるようなリフォームの費用は、自己資金から捻出するか、金利の高いローンで対応する必要があります。住宅の購入で色々と支出が多いタイミングですから、この負担も大きいものです。

リフォーム物件が高く売れる理由

 

逆に、事前にある程度リフォームがされていれば、印象はリフォーム前に比較して確実に良くなります。

前述のリノベーション物件では、床・壁・天井の全てを新しく作り直し、システムキッチンやユニットバスは新しい設備をいれますから、内装としては新築と同じで、非常に印象がよくなります。

また、リフォーム不要の物件ならば、購入後すぐに引っ越すことができ、余計な家賃がかからないので経済的ですし、購入後の支出に頭を悩ませる必要もなくなります。

​このようにリフォーム物件は、買い手からみて購入しやすいので、応じて価格も高くなります。

しかし、特に大掛かりなリフォームには難しさもあるので、常にリフォームをした方が良い、とは言えません。コストと効果、実行の難易度に応じて、どうするのかを決める必要があります。

仲介会社がリフォームを勧めない理由

 

仲介会社に「売却にあたってリフォームした方が良いですか?」と聞くと、「リフォームはしない方が良いです。」と回答されることがほとんどです。

その説明として、以下の理由を挙げるでしょう。

  • 買主は自分の好みや希望でリフォームを行うので、事前にやると無駄になる

  • リフォーム代の分、物件価格が高くなるので売れにくくなる


それぞれもっともらしい理由ですが、不動産会社が売主様にリフォームを勧めないのには、別の理由もあるのです。

  • リフォームの相談に対応できる知識・経験がない

  • 工事会社を紹介したり、リフォーム内容の相談に乗っても、仲介手数料はあまり変わらない(なので手間の分、損になってしまう)

  • 紹介した工事会社や相談の回答に不満を持たれるなど、売却依頼を取り止められる危険性が生じる

  • リフォームが完了するまで販売できず、自分の売上になるのが遅れる

  • リフォームした後、販売が計画通りにいかないと責任を追及されやすい

  • 個人の買主が見付からなければ不動産業者に売却できる(楽で手数料の多い取引ができる)


このように、不動産会社には、売主様には言えない事情があるのです。

リフォームの進め方

 

実際、リフォームは、「どこに頼めばよいのか?」、「どんなリフォームをすれば良いのか?」など、慣れていない人には難しいことが非常にたくさんあります。

リフォーム業者の選定

リフォーム業者は、仲介会社に紹介をしてもらえるほか、インターネットやチラシなどで探すこともできます。少なくとも2社、できれば3社以上から見積もりを取りましょう。

リフォームは、安くなくても普通の価格でしっかりやってもらえれば成功です。

金額だけを基準にすると、安かろう悪かろうのリフォーム業者を選んでしまう可能性がありますから、担当者の説明や対応も含めて信頼できそうな業者を選定してください。

​リフォームの内容

リフォームの内容は、どれくらい家の印象が良くなるかという効果を軸に、コストパフォーマンスを考えて行います。

ほとんどの人がするだろうと思われる項目を、万人受けする仕様で行うのが良いでしょう。

他の人に買ってもらうために行う訳ですから、自分の考えや趣味を反映するのは止めましょう。

 

また、リフォーム費用が高額になる箇所については、買主も自分の考えを反映したい部分ですから、手を付けない方が良いでしょう。

​おすすめのリフォーム

築後10~20年くらいのマンションであれば、以下の内容がお勧めです。

  • ハウスクリーニング(水回り・フローリング)

  • 壁と天井のクロス(壁紙)交換

  • クッションフロア(床シート)の交換

  • トイレの便器交換

家の広さにもよりますが、リフォーム費用はおよそ40~80万円くらいで、お家の印象をガラッと明るくできます。その結果、リフォーム代よりもはるかに高く売れることが多いでしょう。

フローリングの傷みがひどいと見た目の印象がかなり悪化しますが、本格的なフローリング工事は費用が高額です。この場合には、フロアタイルというものを使うことを検討しても良いでしょう。

なお、システムキッチン・ユニットバスの交換は、かなり費用がかかるため、避けるのが一般的です。状況によっては検討する価値がありますが、判断が難しいので、売却の担当者がリフォームに詳しい場合に限った方がよいでしょう。

戸建ての場合には、外装つまり外壁と屋根のメンテナンス工事も必要になります。この工事は、概ね10~15年に1度行い、金額は合わせて100~200万円ほどです。家を長持ちさせるためには必要な工事なので、タイミングと状態に合わせて、売却前に実施するか、先延ばしにするのかを決めましょう。

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