不動産の売買では、買主は不動産会社から重要事項説明というものを受けます。この重要事項説明とは何なのでしょうか？

重要事項説明とは？

重要事項説明とは、不動産の売買契約にあたり、買主が、購入する物件の概要や取引条件について、宅地建物取引士から事前に受ける説明のことです。

重要事項説明は買主を守るために行うもの

不動産会社は、売買契約締結前に買主に重要事項説明を行わなければならないと宅地建物取引業法で決められています。

「それを知っていたら買わなかったのに・・・。」ということが起こらないよう、買主が予め知っておくべき重要な内容が説明されます。

売買の実務では、説明内容の確認を売主にしてもらうことを目的に、重要事項説明書に売主にも署名・捺印を求めることが多いですが、法律的な義務に基づくものではありません。

説明者・説明の時期・方法・場所・所要時間

説明は、宅地建物取引士が行うと決められています。また、説明の際に、説明者は取引士証を提示することが義務づけられています。

重要事項説明を行う時期は、売買契約の前と決められており、説明内容は必ず書面（重要事項説明書）で交付されます。

また、重要事項説明書の付属資料として、登記簿謄本などの登記資料、建築制限に関する役所の資料、道路台帳や境界確定図といった道路関係資料、マンションであれば、管理規約および管理会社が発行する重要事項調査報告書などが合わせて渡されます。付属資料が非常に多い場合もあり、タワーマンションなどでは、３センチ以上の厚さになることもあります。

なお、売買契約でも、重要事項説明をインターネットを通じて行うことが認められてきていますが、実務上は、まだ宅地建物取引士が買主に対面で説明をすることがほとんどです。

説明を行う場所は、不動産会社の事務所が多いですが、買主の自宅等、別の場所で行うこともあります。所要時間は、物件の内容や質疑の量などによって異なりますが、１時間～２時間くらいが一般的です。

具体的な説明項目

重要事項説明書は、15～20ページになることが多く、非常に多くの項目が含まれています。

説明内容は、大きく３つに分けられます

  1. 物件の表示
  2. 物件に直接関係する事項
  3. 取引条件に関する事項

重要事項説明書と売買契約書で内容が重複している部分もありますが、それらは契約の前に確認をしておくべき重要な内容であるため、重要事項説明書にも記載して説明する項目となっています。

１．物件の表示

売買対象となる物件を明確にするために記載されます。物件を特定しておく必要があるため、どこにある（所在）、どのくらいの広さの（面積）、いつ建てられた（建築時期）物件なのか、といった情報が記載されています。

  • 名称（マンションの場合）
  • 所在
  • 構造
  • 面積
  • 家屋番号
  • 建築時期

２．物件に直接関係する事項

その物件を利用する際にはどんな制限や決まりがあるのか、インフラ、周辺環境やハザード情報（過去の浸水履歴、災害予測）などについての説明が記載されています。

  • 売主、占有者
  • 登記記録の内容
  • 建築制限（都市計画法、建築基準法、その他の法令）
  • 敷地と道路の関係
  • ガス、電気、水道、排水などインフラの整備状況
  • 周辺環境について
  • ハザード情報（過去の浸水履歴、災害予測）

また、マンションの場合には、以下の項目が追加されます。

  • 管理規約の内容等、定められているルールや使用方法について
  • 専用使用権やその他の設備について
  • 管理費、修繕積立金、その他の負担額、一時負担金について
  • マンション全体の修繕積立金の額、滞納額について
  • 大規模修繕工事の実施予定や各負担金の値上げ予定について
  • 管理会社の情報

３．取引条件に関する事項

いくらで売買するのか、もし契約を解除する場合はどのようになるのか、などについて説明されます。

  • 売買金額や手付金の額、それ以外に授受される金銭について
  • 契約を解除する場合の取り決め（ローン解約、手付解約等）
  • 違約金の定めなどについて

重要事項説明を受けるときのポイント

重要事項説明書には、不動産のプロではない一般の方にとっては初めて聞く用語や聞きなれない内容が多く出てきます。買主にとっては初めての不動産取引であるケースも少なくはないはずです。

説明が上手い取引士は、用語の意味やその項目を説明する意味についてなども、分かりやすく解説しながら説明をします。ところが時々、詳細な説明をほとんどせずにただ音読していくだけになっているケースもあります。

説明の途中でも、不明な点があったら遠慮せずに質問をして、納得して進めるのが良いでしょう。

重要事項説明は契約日より前に目を通しておく

売買の実務では、契約日当日に、まず重要事項説明を行い、その後に売買契約書の押印を行う、という流れが一般的です。売買の契約日よりも前に、重要事項説明を受けておくことが望ましいですが、契約日当日になる場合には、事前に重要事項説明書を送ってもらい、目を通した上で、担当者に質問事項をあらかじめ伝えておきましょう。

契約日当日の重要事項説明で、物件に関する問題点をはじめて聞いた場合、質問しても、その場で不動産会社の担当者が答えられるとは限りません。また、契約の相手方となる売主が同席していることも多く、売主のことを気にしてしまい、十分に質問できなかったり、回答がうやむやなままで契約に進んでしまうこともあります。

重要事項説明が不足していたことによるトラブル例

不動産会社が十分な説明を行わなかったことでトラブルになってしまうケースもあります。以下、実際のトラブル例をご紹介します。

ケース１　土地を購入したが計画していた建物が建てられなかった事例

延面積３０坪程の建物を新築したいと考えて土地を購入したところ、建築に関する規制があり、計画していた大きさの建物を建てることができませんでした。そのため、買主は建物の建築をあきらめ、土地を他の人に転売することになりました。

不動産会社がどのような制限があるのか具体的に説明をしていなかったとして買主が不動産会社を訴えたところ、買主の訴えが認められました。

ケース２　中古マンションを購入後すぐに、事前説明がなかった一時金の徴収があった事例

中古マンションを購入し、入居して２ヶ月後に、管理組合から外壁と給排水管の大規模修繕工事のためとして特別徴収金（130万円）を求められました。買主は、管理組合による大規模修繕と特別徴収の総会決議について事前に何も聞いていないとして、特別徴収金を代わりに払うよう不動産会社を訴えました。

不動産会社が重要事項説明をした後に特別徴収を決めた総会決議があったため、不動産会社は事前に説明することはできなかったと反論したものの、総会決議は売買契約前になされていて、築１３年経過したマンションであるので、大規模修繕の実施予定について買主に伝えるべきだったとして、買主の訴えが認められました。

まとめ

前述の事例を含め、実際には、一般の方が調査不足や説明不足があることに気づくことはなかなか難しい事が多いと思いますが、重要事項説明を受ける際には、単に説明を聞く、という姿勢でなく、自分でも重要な点を確認しながら聞くとよいでしょう。

その物件を購入したら自分の希望通りに利用することができるのかどうか、理想を実現することができるのか、他にリスクや障害はないか、といった視点で説明を聞くと、後々「聞いてなかった。」と言う事態にならず、より納得、安心した取引につながります。

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