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測量とは?

土地や戸建て住宅の売却を行う際に、敷地の測量が必要になる場合があります。ここでは、測量の作業内容や費用・期間について簡単にご説明します。

測量の作業内容

​土地の測量は、現地の計測を行うだけでなく、隣接地の所有者と境界線について合意して、権利を確定させる行為を指しており、下記の3つの作業に分けられます。

  1. 現地の計測

  2. 私有地との境界線(民民境界)の確定

  3. 公有地との境界線(官民境界)の確定


以下、それぞれを詳しく見ていきましょう。

1. 現地の計測

こちらは、実際に現地で土地を計測して面積を出す作業です。隣接地との境界標や塀の位置などをもとに、境界点を定めて、土地を計測します。

境界標は、土やコンクリート等に埋まっている場合も多いため、そのままでは確認できない場合には、その探索も行います。

なお、敷地の大きさを知るために、境界の確定を行わずに、この現地の計測だけを行うことを、「仮測量」または「現況測量」と呼びます。費用は、敷地の規模により異なりますが、概ね5~10万円程度です。

2. 私有地との境界線(民民境界)の確定

こちらは、隣接地の所有者に立ち会ってもらった上で、境界の位置を確認し、境界確認書(筆界確認書)を取り交す作業です。所有者が近隣に住んでいれば速やかに完了できることが多いですが、遠方にいたり、連絡がつかないなどで、非常に時間がかかる場合もあります。


境界の確認は、互いに必要になる可能性があるものですので、同意を得られないケースは多くはありませんが、過去に境界線について揉めた経緯があったり、何かの理由で関係が著しく悪い場合には同意を得られないこともあります。(この場合には、筆界特定制度というものを利用しますが、解決にかなり時間(概ね1年前後)を要します。)


もともと境界標が無かったり、消失してしまった場合には、改めて境界標を設置します。また、越境物がある場合には、将来の是正について定めた覚書を取り交すこともあります。

3. 公有地との境界線(官民境界)の確定

こちらは、役所に申告して公有地との境界(官民境界)を確定する作業です。なお、隣接する公有地とは、一般には道路のことです。

測量を実施した上で役所に申請を行います。民民境界と異なり、境界の確定ができないことは通常ありません。

官民境界の確定作業には、申請手続き等を含めて、20万円以上の費用と、2か月前後の期間が必要になるため、分筆予定である等の理由がなければ、行わないことが多いです。

​測量が必要な理由・費用等

土地は、川や海等に面している場合を除き、隣側と続いていて、その境は不明確です。

そのため、敷地の角に目印(境界標)を設置して、隣接地の所有者と合意することで、所有権の範囲を明確にする方法が取られており、不動産業界では、この行為全体を指して測量と呼びます。

ここでは、測量の種類と費用についてご説明します。

​測量図と確定測量図の違い

土地の境界には、私有地との境界と公有地との境界があり、それぞれを民民境界、官民境界と呼びます。測量図は、大きく以下の2種類に分類できます。

  • 全ての民民境界を明確にした図面を「測量図」と呼び、その作業を「測量」と呼びます。

  • 全ての民民境界・官民境界を明確にした図面を「確定測量図」と呼び、その作業を「確定測量」と呼びます。

公有地との境界線については、その確定作業に費用と期間が必要ですが、位置についてのトラブルは比較的少ないことから、個人間の土地の売買では、確定測量までは必要とされないのが一般的です。

逆に、不動産業者が買主となる取引では、確定測量が必要になるケースが多く、特に、規模の大きな土地などを土地・戸建て住宅の分譲事業を行う不動産業者に売却する場合には、確定測量図が土地の分割(分筆登記)に必ず必要なため、売主側の責任で作成するように契約で定めるのが一般的です。

​測量に要する費用

測量の費用は、隣接地の数などによって異なりますが、確定測量を行う場合(作業1~3)、30坪(100㎡)くらいの土地であれば30~50万円、100坪(330㎡)くらいまでの土地で60~80万円ほどが一般的です。


依頼する土地家屋調査士(測量士)によって費用は異なり、かなり低額で請け負ってくれる方もいますが、腕前は同じではないことには注意が必要です。

測るという作業そのものは同じですので、誰に依頼しても、最後にできてくる図面や確認書類は同じものであるはずです。しかし、測量では、私有地境界(民民境界)の確定をスムーズに完了できることが非常に重要です。

この能力は、依頼する土地家屋調査士(測量士)によって大きく異なります。境界で問題が起こると、解決には年単位の期間を要するのが一般的ですし、その結果、影響が数百万~数千万円に及ぶことも珍しくありません。

したがって、価格が不当に高いのは論外ですが、何よりも信用できる実績のある土地家屋調査士(測量士)さんに依頼することが重要です。依頼する土地家屋調査士については、売却を依頼する不動産会社の担当者に紹介してもらうのが良いでしょう。

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